Что нужно знать, чтобы не быть обманутым при покупке недвижимости в Испании

Что нужно знать, чтобы не быть обманутым при покупке недвижимости в Испании. Покупка недвижимости это очень серьезный и ответственный момент в жизни любого человека, и относиться к нему снисходительно – чревато последствиями. Поэтому в этой статье мы попытались собрать все, на что нужно обратить внимание при заключении сделки и к чему следует быть готовым.

Перед сделкой

В первую очередь, никогда и не при каких обстоятельствах не подписывайте договор, если не знаете его содержания и тем более не консультировались с юристом или профильным специалистом. Договор купли-продажи – это очень серьезный документ, который требует тщательной проработки обеими сторонами.

Перед заключением официального договора, лучше всего оформить приватное соглашение. Хотя это не является обязательной процедурой, но позволит уберечь стороны от неприятных ситуаций. Данный документ не вносится в Реестр собственности, но по закону обязывает выполнять все указанные в нем условия. Документ должен состоять из таких пунктов:

• Фиксированную цену на недвижимость. Причем не лишним будет расписать, как будут проводиться платежи: сразу, частями или другим удобным способом.
• Коммунальные платежи. Документ должен показать текущее состояние оплаты задолженности, если такова имеется. Так как в большинстве случаев, оплата ложится на нового владельца.
• Юридическое состояние жилья. В Реестре собственности нужно заказать документ - Nota simple informativa, который покажет: наложено ли на жилье эмбарго, заложено ли оно подо что-то, возможно оформлена ипотека и другие положение, которые могут помещать сделки.
• Полные данные продавца, если это строительная компания тогда уполномоченное лицо.
• Залог. Покупка недвижимости, как правило, сопровождает залогом. Цель, которого защитить интересы обеих сторон: в случае не выполнения условий договора со стороны продавца – залог возмещает в двойном размере, со стороны покупателя – остается у другой стороны без возможности возврата.

Перед подписанием договора, нотариус должен:

• Проверить, чтобы продаваемая недвижимость действительно принадлежит продавцу и других владельцев, которые могут помещать сделки, нет.
• Донести до каждой стороны, какие финансовые расходы понесут стороны после подписания договора.
• Внести в договор все правовые и финансовые обязанности лягут на стороны, после соглашения.
• Удостовериться, что текущий владелец оплатил налог на недвижимость в полном размере.

После сделки

Сразу после подписания договора, новый владелец должен незамедлительно:

• Оплатить все расходы и налоги по только что совершенной сделке. Лучше всего уточнить у нотариуса, какие максимальные сроки уплаты, чтобы не попасться на штрафные санкции. Если это вызывает затруднение, тогда можно оформить доверенность на юриста, и он все выполнит.
• Перевести все договора на коммунальные услуги на свое имя, достаточно прийти в компанию и перезаключить договор. Данные для аннулирования старого должен предоставить продавец.
• Все чеки, фактуры и другие справки необходимо собрать в одну папку и хранить, как зеницу ока. 

Расходы на заключение сделки:

• Подоходный налог. Оплачивается владельцем жилья, так как деньги получение после сделки – это доход и во время подачи декларации о них следует внести эти деньги. В зависимости от класса недвижимости налог IRPF может составить порядка 27%.
• Объект новый, тогда покупатель оплачивает сбор на оформление документальных актов, сумма может составить 1-1,5% в зависимости от региона.
• Налог на переход собственности. Если вторичное жилье то его сумма составит от 6 до 10%, опять зависит от региона. Если новостройка, тогда НДС 10% на жилую недвижимость и 21% на другие объекты.
• Муниципальный налог на прирост стоимости недвижимости. Весьма интересный налог, который оплачивается владельцам. Его суть: налог накладывается на разницу текущей стоимости объекта и предыдущей, и это знает только продавец.
• Регистрация в Реестре собственности – процентная ставка установлена государством и едина для всех регионов, ложится на плечи владельца.
• Услуги нотариуса. Оплачивается продавцом или, согласно договору, делится в равных долях между обеими сторонами договора.

Сделка с ипотекой

Перед тем как идти в банк, лучше собрать все справки о покупаемой недвижимости и предложение самого владельца. Которое должно содержать исчерпывающую информацию о сумме, условиях сделки и состоянии жилья. Такой документ станет весомым аргументом для положительного ответа.

Но, перед рассмотрением варианта с ипотечным кредитованием необходимо:

• Зафиксировать окончательную сумму кредита, которая бы включала стоимость объекта, сопутствующие расходы и услуги банка.
• Учесть, что ваш доход в течении всего периода кредитования может меняться, а ежемесячный платеж увеличиваться, если в стране назревает экономический кризис. Все это отображается в договоре, который нужно внимательно изучать.
• Пройдитесь по нескольким банкам, чтобы собрать пакет предложений и сравнить их: где лучше, где выгодней и безопасней.
• Низкие процентные ставки – это обычный маркетинговый ход. Как правило, они начинают действовать после 2-3 лет исправных платежей. А начальные коэффициенты могут быть специально завышены.
• Досрочное погашение – это очень сложная процедура. Так как первые 2-4 года, основная часть платежей идет на оплату интересов банка, а оставшаяся идет на погашение задолженности. Поэтому не удивляйтесь тому, что при досрочном погашении вам придется заплатить ту же сумму, что вы и брали, плюс штрафные санкции.

Схема ипотечного кредитования:

• Банк принимает положительное решение, тогда все необходимые документы направляют в нотариальную контору (указанную клиентом). Нотариус, основываясь на них, должен составить договор купли-продажи.
• В распоряжении клиента 3 дня, чтобы обсудить все вопросы со своим нотариусом и задать все интересующие вопросы банку.
• После заключения договора, нотариус отправляет заверенную копию договора и ипотеки в Реестр собственности.
• Как только клиент уплачивает последний платеж по ипотеке, составляется специальный документ. Он подписывается представителем банка и заемщиком, заверяется нотариусом и отправляется в Реестр собственности.