2020 — Статьи про жизнь и недвижимость Испании

Расходы на содержание недвижимости в Испании. Любой собственник недвижимости в Испании несет определенные расходы в течение всего года на содержание своего жилья. Забегая наперед, скажем, что это не очень сложное занятие и не отнимает много времени. Общая сумма расходов на год формирует на основании кадастровой стоимости недвижимости, а также региона, где расположено жилье и престижность дома или комплекса, к которому прикреплена недвижимость.

Расходы на жилье

Основой составляющей расходов является – муниципальный налог на жилье, который уплачивается по состоянию на первое января каждого отчетного года. Средняя процентная ставка составляет от 0,3 до 0,5% от кадастровой стоимости. При этом законом закреплено, что эта ставка не может превышать порога 1,17% для городских застроек и 1,11% для недвижимости в сельской местности.

Многие эксперты полагают, что грядет повышение ставки в среднем на 10% из-за того, что меняется схема расчета кадастровой стоимости жилья. Но, при этом всем, сохраняется недопустимый порог для обоих типов недвижимости.

Налог на нерезидентов

Очень интересный налог, который накладывается на нерезидентов владеющих недвижимостью. Так как они не являются налогоплательщиками, государство обязывает их ежегодно оплачивать порядка 2% от кадастровой стоимости жилья в бюджет. Даже, если недвижимость не сдается в аренду: все равно нерезидент обязан оплачивать этот налог.

Дополнительные расходы

К такому типу расходов относятся:

• Коммунальные платежи;
• Страховка недвижимости;
• Оплата в жилищный кооператив.

С первым типом все понятно, ежемесячно или поквартально владельцу приходят счет-фактуры на использованную электроэнергию и воду (канализацию). Плюс к этому относится еще оплата за телефон, охранную сигнализацию, телевидение или интернет.

Страховка – это добровольное решение, которое принимается владельцем жилья. Однако, в случае, если жилье покупается в ипотеку, то страховка становится автоматически – обязательной (главное условие банка). Тогда, ежегодная сумма, к примеру, на трехкомнатную квартиру составит от 150 до 300 евро.

Эти расходы идут на содержание дома, где расположена квартира владельца или комплекса, где находится дом. В сумму включена уборка подъездов и близлежащей территории, уход за зелеными насаждениями, чистка бассейна, если таковой имеется, полив и т.д. Сумма, вновь зависит от престижности комплекта, местоположения и района города. Минимальная сумма расходов в многоквартирном доме с бассейном обойдется в 20-30 евро/месяц. А вот за элитные апартаменты в центре курортного города в привилегированном районе, с тренажерным залом, охранной системой, библиотекой, медицинским пунктов и т.д., обойдется порядка 900 евро/месяц. 

Поиск недвижимости в Испании – это целое искусство, которому долго учатся и еще дольше отрабатывают на практике. В основном, отбор необходимого жилья осуществляется сразу по нескольким десяткам позиций:

• Технические характеристики: общее состояние, площадь, близость к пляжу и другое;
• Местоположение: регион, автономия, район, транспортная инфраструктура и т. д.;
• Дополнительные расходы: полный или частичный ремонт, мебель, бытовая техника и т. д.;
• Потенциальная рентабельность, возможность сдачи жилья в аренду.

Менеджер или лучше сказать консультант, который будет закреплен за вами и специализирующий на определенных регионах подберет подходящие объекты. Помимо этого ответит на все возникшие вопросы и организует предпросмотр объекта в живую.

Преимущества агентов недвижимости

Несмотря на то, что консультанты берут определенный процент за свои услуги, переоценить их заслуги очень сложно:

• Индивидуальный подход к каждому клиенту.
• Поиск осуществляется по всем открытым и закрытым базам, некоторые агенты по желанию клиента просматривают залоговую, аукционную или банковскую недвижимость.
• Чтобы менеджер начал работу необходимо предоставить исчерпывающий список параметров и дождаться пока, работа будет завершена. Уже не надо отбивать пороги десятков фирм, достаточно оставить заявку одному агенту.
• Огромный перечень недвижимости от жилой до коммерческой, от недорогих студий до пентхаусов, от квартир до коттеджей. Если объект, отвечающий вашим критериям, выставлен на продажу, то его обязательно найдут.

Перед началом поиска рассчитывается вероятность найти требуемое жилье, если процент очень низкий, то агент может попросить уточнить некоторые моменты. По завершению будет представлено 10-20 объектов, которые наиболее подходят по заданным критериям клиента.

Предварительный просмотр, как правило, уже включен в стоимость услуг. Поэтому его организацией занимается агент, согласовывает графики посещения всех понравившихся объектов. Если консультант посчитает, что найти такой объект будет невозможно – это сообщится клиенту перед началом поиска в обязательном порядке.

Недвижимость в Испании от банков или жилье в новостройке. Покупка недвижимости в Испании – это очень ответственный шаг, к которому надо подходить во всеоружии. Первым вопрос, которым задаются все начинающие покупатели – это вторичное жилье или новостройка? Преимуществами и недостатками обладают обе категории недвижимости, что и создает неловкую ситуацию.

Вторичное жилье и недвижимость от банков – цена за квадратный метр куда ниже, чем у новой жилплощади, плюс можно получить в подарок всю мебель и бытовую технику. Но, она может находиться в очень плачевном состоянии и потребует значительных капиталовложений для ремонта. Новостройка, как правило, находится удаленно от центра (по понятным причинам) и стоимость такого жилья значительно выше. Но, зато новая планировка, свежий ремонт и дизайн жилья на свое усмотрение.

На что следует обратить внимание?

В первую очередь, покупая недвижимость в Испании нужно рассчитывать на наличие достаточного количества средств. Именно от этого, собственно, и зависит выбор в ту или иную сторону. Вторичное жилье не всегда скрывает за собой такие неприятные сюрпризы, тем более, покупая недвижимость через агентство – оно тщательно проверяется.

Ремонт – немаловажное составляющее квартиры или дома: для некоторых покупателей вполне сойдет и старый дизайн (вторичное жилье), другие напротив, хотят получить новую планировку и возможность самостоятельно творить (новостройка). Второе, как правило, потребует дополнительных вложений, поэтому если вы ограничены финансово, следует отдать предпочтение первому варианту.

Большинство новостроек возводятся на территории закрытых комплексов, где создается собственная инфраструктура: бассейны, барбекю, парковка, сад, детские игровые площадки и т. д. Все расходы на содержание и поддержания в надлежащем виде ложится на плечи владельцев жилья. Готовы ли вы оплачивать все, даже если живете в своей квартире несколько месяцев в году?

Выбор района, увы, приобретая недвижимость в новостройке – выбор у потенциального покупателя ограничен в силу ряда причин. Поэтому, если вы хотите приобрести жилье в центре или ближе к морю – предпочтение следует отдать вторичному рынку, где можно подобрать оптимальный вариант.

Мебель и бытовая техника, большинство квартир/домов, продаваемых на вторичном рынке, оборудованы всем этим. Поэтому покупатель экономит на покупке новой мебели/техники и может сразу после окончания сделки вселяться и жить. В новостройках, крайне вероятно, потребуется приобрести базовый комплект мебели и только тогда вселяться.

Если вы до сих пор в сомнениях, тогда лучшим советником для вас станет – статистика. Большинство сделок, которые были совершены в прошлом году, припадают на вторичный рынок недвижимости. Доверять или не доверять общественному мнению – решать только вам.

Объем налогов в Испании ниже среднего по Европе. Уже больше 10 лет Испания занимает последние строчки в рейтинге по объемам сбора налогов. На сегодняшний момент 34,6% ВВП страны составляю налоги уплаченные компаниями и гражданами. При этом среднеевропейский показатель находится на уровне 40%. Это свидетельствует о том, что налоги в Испании постоянно оптимизируются, вследствие чего снижается давление на бизнес. Что создает благоприятный инвестиционный климат в стране.

В лидерах, который год подряд остаются Франция с 47,9%, Дания с 47,7%, Бельгия с 47,5% и Швеция с 44,2% ВВП. Но, самое удивительное то, что даже менее развитые страны, как Греция и Португалия со своими 39,6% и 37% опережают экономически и социально развитую Испанию.  За последние 10 лет доля налогов в ВВП европейских стран растет, но только не в Испании. Средний европейский показатель вырос с 38,7% до 40%, а в Испании за этот же период снизился с 35,9% до 34,6%.

Если же рассматривать каждый налог по отдельности, то по объему НДС (6,5%), Испания занимает третье место, опережая Италию и Ирландию. По налогу на доходы и имущество граждан (10,1%), страна находится в середине списка. 

Ипотека коммерческой недвижимости в Испании. Наши соотечественники ошибочно полагают, что ипотечное кредитование предназначено лишь для жилой недвижимости – квартиры, дома, виллы или коттеджи. Но, в Испании благодаря ипотеке можно приобрести гараж, землю, производственные помещения или офисные площади.

Последние данные показывают, что интерес к испанской недвижимости возрос, а это свидетельствует о том, что рынок восстанавливается. Интерес вызывает не только жилье, но и коммерческая недвижимость, рентабельность которой уже долгое время держится в стабильном состоянии. Рост в среднем по стране увеличился на 30-40% и это не предел.

Эксперты говорят, что такая тенденция вполне объяснима и предсказуема. Стоимость коммерческой недвижимости значительно ниже, чем жилой квартиры или дома. Если по тем или иным причинам не хватает денег на покупку жилья, можно без проблем купить гараж или взять под него ипотеку. Но, следует понимать, что условия продажи и оформления ипотеки на коммерческую недвижимость несколько отличаются, в этом и кроется суть.

Особенности ипотечного кредитования

При оформлении кредита, банки готовы оплатить лишь 50% от общей стоимости объекта, оставшуюся сумму придется искать самостоятельно. При кредитовании жилой недвижимости банки выдают порядка 80% ссуды, а некоторые даже больше.

Срок кредитования не превышает 15 лет (чаще всего меньше), в это же время купить квартиру или дом можно на 20-25 лет. Конечно же, все эти цифры взяты по среднему значению и в каждой конкретной ситуации – могут сильно отличаться. Не стоит обращаться в первый же банк – ознакомьтесь с предложениями от других финансовых структур и только тогда, после тщательного обдумывания, принимайте взвешенное решение.

Некоторые банки ввиду небольшой стоимости коммерческой недвижимости предлагают своим клиентам оформление обычного кредита. Ставка по такому договору – выше, но условия досрочного погашения мягче, а размер ежемесячной оплаты по кредиту значительно ниже. Но, крупные инвесторы, которые пришли в Испанию надолго – предпочитают именно ипотеку.

Также не стоит забывать о различных акциях, предложениях и льготных условиях, которые практикуются испанскими банками. Очень часто банк идет на уступки клиенту, если он выполняет несколько условий, например, открытие депозитного счета, оплата коммунальных услуг, зарплатная карточка и т. д. Тесное сотрудничество с банком – это успех для любого покупателя недвижимости в Испании.

Покупка жилья в Испании или его аренда: плюсы и минусы. Бесконечные споры о том, что лучше: купить жилье или все-таки арендовать — не прекращаются уже многие годы. Имеются приверженцы, как первой, так и второй стороны, в запасе, у которых куча доводов и аргументов.

Кратко о главном

До всех этих международных катаклизмов в секторе недвижимости, цены на жилплощадь формировались не по неделям, а по дням. Поэтому купленное жилье, сегодня, уже завтра можно было продать значительно выше. Но, экономический кризис, словно шторм, ворвался в тихую гавань и нанес непоправимый вред.

Сразу после него очень сильно ужесточились законы, повысились налоги и ранее доступные лазейки экономии были навсегда закрыты. Поэтому появился небывалый спрос на аренду, ведь все просто:

• Нашел подходящее жилье;
• Составил договор и платишь ежемесячно/за год;
• Захотел через время поменял место жительство и переехал в другой регион — нет привязки.

Да, так думают многие иностранцы, которые впервые приезжают в Испанию. Несомненно, такая аренда имеет много плюсов, но ее главный недостаток — это недвижимость все равно остается не вашей. Поэтому уже через время многие резиденты понимают, что деньги, выплаченные за аренду — то же самое, что просто выкинуть их в мусорное ведро.

Паника стихает

Несомненно, спад покупки недвижимости очень сильно повлиял на рынок и общую структуру экономики, но это принесло и много положительных моментов. Во-первых, Европейски банк, видя назревающие проблемы, незамедлительно снизил ставку, что привело к снижению, в свою очередь, банковского коэффициента и теперь взять жилье под 2,5% - это не дикость, а вполне реальная возможность. Во-вторых, за паникой последовало и снижение цен на саму недвижимость, что привлекло интерес очень крупных инвесторов. И, в-третьих, принятый закон, позволяющий выдавать вид по упрощенной схеме, при покупке собственного жилья, стал последним решающим фактором.

Многие иностранцы осознали, что лучше купить свое жилье и постепенно выплачивать ипотеку, сдавая его в аренду, чем самим арендовать и выбрасывать деньги на ветер. Тем более, что банки предоставляют очень хорошие условия кредитования, ведь накопившаяся недвижимость за время кризиса, словно камень - тянет их в бездну.

Да, остается риск попасть на не очень добросовестный банк, который умело, запрячет подводные камни: в этом случае услуга квалифицированного юриста не обойдется в очень большую сумму. Конечно же, лучше заручиться помощью специализированных фирм, которые имеют опыт работы с недвижимостью и ипотечным кредитованием. Из выше описанного следует, что решение все равно остается за вами: взвесив все минусы и плюсы.

Не спешите принимать быстрое решение, обдумайте все, почитайте отзывы на специализированных форумах или проконсультируйтесь со специалистами. Ведь от вашего выбора зависит, будете ли вы платить сразу и много, но все останется при вас или мало и долго, но в итоге останетесь, ни с чем. 

Переработка в Испании. Переработка – это вполне нормальное явление для любого трудового коллектива. Но, как к этому относятся в Испании – вы узнаете из этой статьи. Норма трудового дня составляет 8 час, то есть в неделю это 40 часов и не больше этого. Все эти нормы закреплены законодательно, и нарушение этих положений грозит огромными санкциями работодателю.

В течение одного года с 40 часовой трудовой неделей, можно перерабатывать всего лишь 80 часов. Оплата за переработанные часы, как правило, оговаривается заранее и вносится в трудовой договор. Стандартная компенсация – это почасовая оплата (не ниже установленной ставки) или дополнительный выходной. Если условия компенсации не оговорены в договоре, то работник получает выходной эквивалентный переработанным часам. Это условие должно быть выполнено в течение 4-х месяцев с момента переработки.

Под компенсацию попадают и работники по дому, то есть горничные, садовники, кухарки, няни и т. д. Если работник оформлен на неполный день, тогда компенсация за сверхурочные часы составляет от 15 до 60% от ставки, которая указана в договоре. Количество сверхурочных часов не должно превышать количество рабочий часов в день, то есть 8 часовая смена и 9 часов переработки – запрещено законом. Даже во время переработки сотрудник имеет право на перерывы согласно закону.

Переработка – это прерогатива самого работники и не может быть навязана работодателем. В ночное время с 22 до 6 часов утра вообще запрещена переработка. Профсоюзы и профильные министерства Испании находятся в очень тесном сотрудничестве и постоянно разрабатывают исключения для некоторых профессий. Если требуется крайняя необходимость, то сотрудник может после ночной смены работать сверхурочно, но это время оплачивается по фиксированной ставке, указанной в договоре.

Все работники ночных смен имеют право на регулярное обследование в поликлинике. Здоровье и безопасность таких сотрудников защищено законом и в случае ухудшения здоровья, он имеется право потребовать перевести его на другое место работы. Для женщин, которые только что родила, устанавливаются более облегченные условия работы, что не нанести вред здоровью ребенка и матери, соответственно.

Если график работы сотрудников отдельных компаний попадает на выходные и праздничные дни. То согласно закону компенсация за переработанные часы должна составлять 175% от ставки указанной в договоре или взять заслуженный отгул. Сами компании и трудовые коллективы могут устанавливать размеры компенсаций. Из статьи можно сделать вывод, что Испания защищает права работников на государственном уровне, а профсоюзы добросовестно выполняют все возложенные на него функции.

Вид на жительство в Испании за инвестиции в долговые обязательства страны. Виза инвестора – это привилегия для иностранцев, которые готовы вкладывать свои деньги в развитие страны. Согласно закону «О предпринимателях» от 2013 года, заявитель на основании размещения определенной суммы денег имеет право по ускоренной процедуре получить визу на 1 год.

Такая виза дает право пребывать на территории Испании на протяжении всего срока действия с последующим продлением, если это потребуется или переход на более высокий уровень доверительных отношений.  

Следующим этапом, по мнению испанских чиновников, является оформления вида на жительство. Право на подачу заявления предоставляет только после истечения годовой инвесторской визы. Причем главным условием остается, размещение 2 миллионов евро в облигациях государственной компании.

Во время оформления ВНЖ, инвестор должен получить и представить финансовую справку от Банка Испании или другого финансового органа, что за время действия визы и оформления вида: сумма, размещенная в облигациях, не опустилась ниже установленной нормы. Обратите внимание, что срок действия это справки всего лишь 30 дней.

На момент подачи заявления об оформлении ВНЖ: виза может быть просрочена, но не позднее 90 дней со дня окончания действия инвесторской визы. Заявитель не имеет право изымать вложенные деньги в облигации, во время действия, как визы, так и вида на жительство.

Срок действия ВНЖ составляет 2 года, по истечении, иностранец вправе продлить его еще на 2 года, но только при строгом соблюдении ранее рассмотренных условий. Если заявитель планирует размещать свои деньги на депозите, тогда справку необходимо брать непосредственно в банке и срок ее действия составляет 1 месяц.

На момент оформления визы/ВНЖ иностранец должен отвечать минимальным требованиям, согласно 62 статье закона «О предпринимателях»:

• Во время визы или вида, заявитель обязан хоть раз посетить Испанию, то есть пересечь границу;
• На момент оформления – быть совершеннолетним;
• Документально доказать наличие достаточно количества финансов для безбедного проживания на территории Испании, причем деньги должны быть легально заработанными;
• Оформить и представить справку о несудимости, с той страны, где проживал последние 5 лет.

Основание на продление также станет безоговорочное соблюдения налогового законодательства и всех оплат в фонд социального страхования. 

Бизнес иммиграция в Испанию. Как получить резиденцию инвестора, как открыть бизнес в Испании и многое другое вы узнаете в этой статье. Еще несколько лет назад, испанское законодательство не выделяло предпринимателей и инвесторов в отдельную категорию резидентов, они оформляли ВНЖ и проживали в стране на общих основаниях. Они создавали новые рабочие места, вкладывали свои средства в развитие испанской экономики, платили налоги, но ничего не получали взамен.

Обновление законодательства

Все изменилось после экономического кризиса, который грянул на европейский рынок и очень сильно повлиял на экономику многих стран. Большего всего пострадал строительный сектор, риэлтерские фирмы обанкротились, строительство новой недвижимости остановилось.

Поэтому чиновники пошли на радикальные меры и обновили миграционное законодательство, которое должно было привлечь в страну свежий капитал. Согласно Закону 14/2013 от 27 сентября предприниматели, инвестирующие свои деньги в испанскую экономику, могут рассчитывать на упрощенную схему их оформления и легализации в стране.

Данный закон уже документально, а не, как ранее на словах, свидетельствует о желании Испании привлечь новых инвесторов. За период 2013-2015 год резко возросло количество обращений на получение резиденции предпринимателя, что показывает высокую эффективность введенных норм.

Требования к инвесторам

Согласно новому закону для получения ВНЖ инвестора по упрощенной схеме необходимо относиться к одной из категорий заявителей:

• Сотрудник компании, который перемещается внутри структуры: из одной страны в другую;
• Научный работник, исследователь, технический специалист и другие профессионалы, имеющие высокую квалификацию;
• Бизнесмен, который создает новые рабочие места для граждан Испании и деятельность фирмы/компании принесет экономике процветание и стабильность;
• Инвестор, который готов вложить более 1-го миллиона в акции испанской компании или 2 миллиона евро в облигации государственной компании. А также купить недвижимость на сумму более 500 тысяч (один или несколько объектов) или разместить банковский депозит на сумму более 1-го миллиона.

Главными преимуществами ВНЖ инвестора – это нет необходимости постоянно находиться в Испании (не меньше 183 дней/год), упрощенная схема оформления, а при соблюдении некоторых условий можно минуя консульство сразу подать документы в Министерство экономики, резиденция выдается на 2 года и всем членам семьи.

На момент продления ВНЖ, заявитель, как и прежде должен владеть акциями, депозитом, облигациями на минимально установленную сумму или недвижимостью. Закон вполне допускает, что объект недвижимости может быть уже другим (купили/продали), депозит в другом испанском банке(свободное перемещение) или акции другой компании. Главное, чтобы сумма не опускалась ниже установленного лимита или лучше наоборот увеличивалась.

Для предпринимателей, главным условием является – успешность бизнеса, оплата всех налогов, предоставление новых рабочих мест и, конечно же, процветание.

Что нужно знать о налогах

Владельцы банковских депозитов, недвижимости или ценных бумаг, которые не ведут никакую предпринимательскую деятельность в Испании и не являются налогообязанными резидентами, должны в любом случае оплачивать налог на прибыль нерезидентов (IRNR). Помимо этого владельцы недвижимости должны содержать свое жилье и оплачивать различные домовые взносы.

Те же иностранцы, которые уже получили резиденцию и являются налогоплательщиками, должны уплачивать: налог на собственность (относится к физическим лицам) и НДФЛ.

 Резиденты, которые занимаются бизнесом, должны не забывать:

• Отчисления в Фонд социального страхования;
• Налог на ведения бизнеса;
• НДС;
• Налог на прибыль фирмы/компании.

Несвоевременная уплата всех налогов, может нести очень серьезные последствия для предпринимателя – необходимо это учесть.

Успешный бизнес в Испании

Испания – это очень развитая туристическая страна, поэтому и бизнес, связанный с туризмом и предоставлением услуг считается самым успешным. Рестораны, кафе, мини-отели, игровые зоны, туристические агентства, риэлтерские фирмы и т.д. В последние годы набирает обороты телекоммуникационная отрасль, появляются новые провайдеры и мобильные операторы.

Прокат автомобилей – никогда не потеряет своей рентабельности, на территории каждого крупного аэропорта находится несколько фирм, с рынка наконец-то ушла монополия крупных компаний. Обычно, каждая фирма ориентирована на конкретных клиентов: россияне, немцы, англичане и т.д.

Многие крупные супермаркеты потихоньку отказываются от генномодифицированных овощей и фруктов, в пользу экологически чистых. Создаются отдельные зоны, где представлена только фермерская продукция или эко-товары специализирующихся фирм.

Франшиза в Испании не только не теряет своих позиций на рынке, а наоборот набирает невероятных масштабов. Несколько слов о франшизе: вы, как предприниматель покупаете права на ведение своего бизнеса под уже раскрученным брендом. В ваших руках оказываются все технологии, методики, способы ведения предпринимательской деятельности.

Получая такие права, вы без проблем можете взять кредит в банке, так как правообладатель в этом случае выступает гарантом, и банкиры более лояльно относятся к новому клиенту. Главные преимущества франшизы – это вы за относительно небольшие капиталовложения получаете уже раскрученный бизнес, с наработанной базой клиентов, репутацией, рекламой и т.д. 

Жилье в Барселоны пользуется спросом. Небывалый спрос на недвижимость в центре Барселоны может легко спровоцировать резкий рост ее стоимости. Сейчас эксперты фиксируют, что местный рынок недвижимости не справляется с потоком желающих обзавестись собственным жильем и уже есть разница между спросом и предложением. На этом фоне пригороды Барселоны выходят на первое месте, где цены за квадратный метр куда ниже и свободное жилье пока еще есть.

За первые полгода 2016 года выдано около 640 лицензий на застройку, а это только представьте: на 40% большем, чем годом ранее. Можно с уверенностью сказать, что рынок новостроек – полностью восстановился, но из-за этого возникает дефицит готового жилья. Сейчас завершенных объектов в Барселоне значительно меньше, чем тех, которые находятся на стадии строительства.

Чего стоит ждать от следующего года, пока неизвестно. Но, можно с уверенностью сказать, что Испания с минимальными потерями вышла из кризиса, и сейчас держит направление на рост экономики, что не может не радовать потенциальных инвесторов из-за рубежа.